Telekalakítás
Faludi Zoltán
A telekhatár megváltoztatására irányuló eljárást telekalakításnak nevezzük. Fontos, hogy az eljárás végrehajtásához minden jogosult hozzájárulása szükséges.
A telekalakítás típusai
- telek felosztás: egy telekből több telek kialakítása (pl. 1 telekből 2 telek kialakítása)
- telek egyesítés: több telekből egy telek kialakítása (pl. 2 telekből 1 telek kialakítása)
- telekhatár rendezés: kettő vagy több telek közös határvonalának módosítása
- telekcsoport újraosztás: kettő vagy több telekből eltérő számú telek kialakítása (pl. 2 telekből 3 telek kialakítása)
Az eljárás menete
A telekalakítás nagyon összetett eljárás, ezért nagy felkészültséget, jártasságot igényel
1. Tervezés
A tervezés során begyűjtünk minden olyan adatot, ami alapján eldönthető, hogy a tervezett telekalakítás végrehajtható-e.
A legfontosabb, hogy a tervezett telekalakításnak maradéktalanul meg kell felelnie a Helyi Építési Szabályzatnak (HÉSZ) és a Szabályozási Tervnek (SZT), ugyanis az eljárás során az Kormányhivatal Állami Főépítészi Irodája (ÁFI) ezek alapján dönt a telekalakítás engedélyezhetőségéről.
Mivel az eljárásban az ÁFI-t a Földhivatal keresi meg szakkérdésben, az ÁFI sem a megbízót, sem a földmérőt nem tekinti ügyfélnek, így előzetes egyeztetésre nincs lehetőség. Ennek megfelelően a földmérő semmilyen garanciát nem tud vállalni, hogy a tervezett telekalakítást, a legnagyobb gondosság ellenére az ÁFI engedélyezni fogja.
A HÉSZ és az SZT tartalmazza az utcaszabályozási vonalakat és az övezetek határát, építési övezetenként szabályozza a kialakítható telek méreteit, területét, beépítési módot, a beépíthetőség és a zöld felület mértékét, az előkert, az oldalkert és a hátsókert méretét.
A tervezés során a rendelkezésre álló adatok alapján megvizsgáljuk, hogy a tervezett telekalakítás megvalósítható, vagy sem, ha szabályok engedik, akkor esetleg javaslatot teszünk valamilyen más megoldásra.
2. Helyszíni felmérés, kitűzés
Ha úgy ítéljük meg, hogy folytatható a telekalakítás, akkor elvégezzük a szükséges helyszíni felméréseket és kitűzzük az új telekhatárok töréspontjait. Ezeket a pontokat valamilyen ideiglenes módon (fa karó, szeg és/vagy festés) megjelöljük.
3. Dokumentáció készítés
Az adatok és a helyszíni mérések alapján elkészítjük a szükséges műszaki dokumentációt és benyújtjuk az illetékes Földhivatalba vizsgálatra és záradékolásra. A záradékolás után pedig összeállítjuk a telekalakítási dokumentációt.
4. Telekalakítási eljárás
A telekalakítás ezt követően kétféleképpen folytatható:
- engedélyezési eljárásban, vagy
- egyesített telekalakítási eljárásban
4.1 Engedélyezési eljárás
Ebben az eljárási módban csak a telekalakítás műszaki engedélyezhetőségét vizsgálja a Kormányhivatal. Az eljárás eredménye a telekalakítási engedély, ami nem jár automatikusan az új telkek kialakításával. Ebben az esetben az ügyfélnek külön kell gondoskodnia az ingatlan-nyilvántartási átvezetésről.
4.2 Egyesített telekalakítási eljárás
Egyesített eljárásban a telekalakítási engedély véglegessé válása után az ügy automatikusan átkerül ingatlan-nyilvántartási átvezetésre. Ennek megfelelően ezt az eljárás típust csak akkor célszerű választani, ha az eljárás megindításakor rendelkezésre áll minden, az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez szükséges okirat.
5. Ingatlan nyilvántartási eljárás
Az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez a telekalakítási engedélyen kívül szükség van minden jogosult hozzájárulására. Megváltozott tulajdoni viszonyok esetén a telekalakítást ügyvéd által ellenjegyzett okiratba is szükséges foglalni, különösen akkor, ha telekalakítást adásvétellel vagy ajándékozással vegyesen kívánják lefolytatni.
Be kell szerezni a tulajdoni lapon bejegyzett jogok jogosultjainak hozzájárulását: jelzálogjog, haszonélvezeti jog, szolgalmi jog, vezetékjog, stb esetén. A közmű szolgáltatók által bejegyzett vezetékjogok esetében általában tudunk segíteni, de a többit a tulajdonosnak, esetleg az ügyben eljáró ügyvédnek kell beszereznie.
Az eljárás végén a Földhivatal határozatban értesíti a jogosultakat a változásról.